我市调整市区经济适用住房价格政策解读
发布时间:  2014-06-06 来源:  青岛市物价局
    经市政府同意,市物价局会同市国土资源房管局日前调整了市区经济适用住房价格政策,相关政策通过两个文件体现,一个是《关于确定市区经济适用住房销售价格有关事宜的通知》,一个是《关于确定市区配建经济适用住房结算价格有关事宜的通知》。现具体解读如下:
    一、现行经济适用住房价格政策(旧政策)的基本情况
   2008年9月1日《青岛市经济适用住房管理办法》(市政府令199号)实施前,我市经济适用住房建设实行集中建设的模式,其价格按照《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》(市政府令第145号)的规定,根据每个项目的成本、利润和税金核定;2008年9月1日起,我市开始实行统一在原市内四区商品房用地中配建经济适用住房的建设模式。配建经济适用住房价格主要是根据2007年审核的经济适用住房建设项目基准价格、中低收入家庭的承受能力和土地级差等因素确定,并作为商品住房建设用地出让的附加条件之一,通过商品住房建设项目土地出让金竞价进行平衡,在此过程中,政府让渡部分土地出让金,开发建设单位自行测算,自负盈亏,2008年至2010年,市物价局会同市国土资源房管局制定并完善了市内四区一级至七级地配建经济适用住房基准价格,每建筑平方米分别为4533元、4333元、4133元、3933元、3793元、3667元、3557元,并保持稳定至今;随着我市保障性住房建设力度的加大,仅仅依靠配建政策已满足不了中低收入住房困难家庭的需求,也难以完成我市保障性住房建设任务。为解决这一问题,进一步加大经济适用住房建筹力度,原四方、李沧区政府分别在辖区内落实了部分土地,用于集中建设经济适用住房,由此出现了配建经济适用住房和集中建设经济适用住房两种建设模式和两种价格形式。这种形式,虽然在一定程度上满足了购房者的购房需求,但两种价格形式对购房者而言,客观上存在不公平,也产生了一些矛盾,需要予以完善。
    二、政策制定时考虑的主要因素
    (一)经济适用住房建设全市统筹的需要
    2012年,市政府修改公布了《青岛市经济适用住房管理办法》(市政府令第219号),并调整行政区划,成立了新的市北区和黄岛区,经济适用住房建设开始实行六区统筹建设,原《关于市内四区配建经济适用住房有关价格事宜的通知》(青价格〔2010〕29号)文件已不适应新的形势,需要进行调整。
    (二)两种经济适用住房价格并轨的需要
    同区域同地段集中建设经济适用住房与配建经济适用住房价差较大。由于征地和拆迁成本及建设成本的逐年上涨,我市集中建设经济适用住房的价格也大幅提高,以李沧区某经济适用住房项目为例,按市政府第145号令的规定测算价格约为每建筑平方米5280元,而同地段配建经济适用住房价格为每建筑平方米3557元。若集中建设项目按核定的价格销售,易导致申购家庭的不理解,引发矛盾,不利于经济适用住房的建设和社会稳定。若按配建项目的价格销售(如洛阳路、宜昌路项目),则导致项目亏损,同样不利于经济适用住房的建设和可持续发展。客观形势要求将两种经济适用住房价格并轨。
    (三)优化经济适用住房区域配置的需要
    从近两年来各辖区经济适用住房申购销售情况来看, 由于不同土地级别经济适用住房配建价格价差较小,引发一些问题,多数申购家庭对价格差异敏感性较低,因而倾向于选择所在区位更好的房源,以致各区申购冷热不均,个别区域甚至出现了供过于求的现象。根据市住房保障部门提供的数据, 2011年我市公开销售的经济适用房项目申购家庭与房源数量的比例分别为:原市北区9.2:1;原四方区3.9:1;李沧区0.8:1。2013年经济适用住房销售由公开摇号改为计分制后,由于区域价差较小,高分家庭多集中申请区域较好的项目,价格政策未能真正起到引导居民合理选择房源的作用,因此需要对原有的价格政策进行调整已优化经济适用住房的区域配置。
    三、新政策的制定原则
    我们在设计经济适用住房价格政策调整方案时,确定了结算价格与销售价格相分离、保持集中建设项目资金平衡的原则。其中,结算价格用于政府与开发建设单位的结算,销售价格用于政府向城市低收入家庭销售。销售价格超出配建项目结算价格部分,上缴各区财政,专款专用,用于辖区内集中建设项目结算价格与销售价格的平衡,结余部分专项用于区内保障性住房建设。
    四、市区经济适用住房销售价格的确定原则
    市区经济适用住房销售价格充分考虑了申购家庭承受能力并兼顾经济适用住房建设成本确定,不同行政辖区之间保持合理差价。
单位:元/建筑平方米
项目基准价格
崂山区
市北区
李沧区
黄岛区
城阳区
最高
5700
5200
4600
4300
4150
中位数
5200
4700
4250
3750
3850
最低
4700
4200
3900
3200
3550
说明:因市南区建设用地紧张,原则上不再配建或集中建设经济适用住房。
    五、具体经济适用住房项目的销售价格确定办法
    各行政区内的经济适用住房建设项目,其基准价格不得超出上表所列最高销售基准价格和最低销售基准价格。市物价局会同市国土资源和房屋管理局在经济适用住房公开销售前,根据项目所属行政区和区位的不同、各行政区内配建经济适用住房和集中建设经济适用住房收支平衡预算情况确定每个经济适用住房项目具体的基准价格。在实际运作过程中,市物价局、市国土资源房管局根据不同区域住宅用地级别确定各分区对应的价格。对具体项目的销售价格,还应考虑配建经济适用住房和集中建设经济适用住房的资金平衡情况。
    六、政策出台前征求有关方面意见情况
    为完善市区经济适用住房价格政策调整方案,市物价局会同市国土资源房管局先后两次邀请部分市人大代表、市政协委员、开发企业代表及申购家庭代表召开了座谈会,征求对调整方案的意见,相关代表普遍对价格政策调整表示理解,意见主要集中在合理设定区域差价并保证房源,完善分配政策、严格资格审查、合理补偿成本,调动企业建设的积极性等方面,按照与会人员的意见,我们对方案进行了修改完善。市政府领导对此也高度重视,先后两次经市政府常务会议对调整方案审议后方予以通过,要求将新的市区经济适用住房价格政策按程序向社会公开发布,并做好有关政策宣传和解释工作。
 
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